内容摘要：当我们研究资产负债表中的数据的时候，可以考虑净资产项目或股东权益项目，以确定在债务本金总额之上的偿债能力或保证资本的大小。纽约州政府规制储蓄银行投资公共事业类债券的法令，同时采用了以上两种考察标准。

格雷厄姆说，被叫做“第一租赁抵押债券”的债券实际上是第二抵押债券。其对应的资产是在租赁使用的土地上兴建的房产，其土地租赁实际上相当于第一留置权，对整个资产拥有优先要求权。在分析此类证券时，应该把土地租金加在利息之上计算总利息费用。而且，还应该认识到，与其他一般商业企业债券相比，房地产债券第一抵押权与其他较低级别权利之间的界限更为明显。

不仅如此，在上述的量化考核之外，投资者还应该凭自己的头脑判断房产的位置和类型是否足以吸引租户，以及能否最大限度地避免因周围环境发生不利变化而引起资产价值下跌。

房地产贷款不适用于为特定或有限的目的修建的房产，例如旅馆、车库等。这一类投资应该针对该企业业务本身，并把它当作一个单独的企业来考虑。根据我们在前文中讨论过的、适用于高等级工业债券的标准，很难认为以某一新旅馆或类似项目为抵押的债券适合作纯粹投资。所以这一类企业都在初始阶段应该由私人资本投入，只有在显示了若干年的成功经营之后，才能向公众发售债券或股票。

股票市值和债券类负债的关系！格雷厄姆说明了纽约州法律规定的标准——当我们研究资产负债表中的数据的时候，可以考虑净资产项目或股东权益项目，以确定在债务本金总额之上的偿债能力或保证资本的大小。纽约州政府规制储蓄银行投资公共事业类债券的法令，同时采用了以上两种考察标准。它规定：（1）所考察的抵押债务，加上所有的优先抵押债务，不得超过抵押财产价值的60%；（2）股本总额必须至少相当于抵押债务总额的2/3。从我们前面所列举的典型资产负债表中不难看出，这两项要求大体是等价的。但是，如果一家公司有相当数额的无担保债务，那么这家公司可能在满足标准1的限制要求的同时，却满足不了标准2的限制要求。在这种情况下，第二条规定提供了一个补充的保护措施。在一些例子中，抵押债务仅相当于抵押财产的60%，但股东权益额却比抵押债务的2/3低得多，因此不符合第二条规定的要求。

格雷厄姆说，应该注意到，纽约的法令所测评的对象只是股票（当然同时包括优先股和普通股）的面值或设定价值，并没有考虑账面盈余，而这种盈余也是股东权益的一部分。这种限制性规定所根据的理论可能是，这类盈余可以合法地分配给股东，因此无法指望它成为债券持有人利益的永久性保护。然而，大部分公共事业公司的盈余实际上几乎都用于固定资产投资，而不是以现金的形式分配给股东。所以，如果一定要求采用这种测评方法的话，那么以股本加盈余替代股本来进行测算应该更为合理。

对公共事业类债券而言，权益检验的作用并不可靠——我们不禁要问，在一般的情况下，对公共事业类债券进行财产或股本检验是否具有实质性的用处。在没有考察收益记录的情况下，不可能获得有关某种债券安全性的任何指标。在某些实例中，可能一些公司的收益表现良好，但资产覆盖率（assetcoverage）却保持在很低的水平。这种情况可能意味着，由于该公司正在获得异乎寻常的高投资收益率，它将更容易受到不利的比率限制的牵制。此外，（权益检验）的主要困难之处在于，资产负债表所提供的财产价值（以及股东权益）等参考指标，在代表实际的现金投资或重置价值方面缺乏可靠性，而后两个参数常被当作计算资产覆盖率的基础。而且，在目前的条件下，看起来还没有充分的理由必须对公共事业类债券的财产价值或股东权益检验进一步精确化，铁路债券也是一样。